“小产权房”流转纠纷解决的司法途径及法理分析

于喜胜


（一）主要纠纷及现行司法解决方式

　　由于“小产权房”比较尴尬的法律身份，很容易造成多种形式的法律纠纷，如出卖人和买受人的纠纷，再流转时与第三人的纠纷，国家征地拆迁时的补偿纠纷，房屋的质量纠纷，物业管理纠纷等等。但解决这些纠纷的关键都在于对“小产权房”的产权以及相关的法律关系进行认证，以确定能否适用一般情况下土地和房地产管理的法律法规。因此，笔者拟以较为典型的北京市通州区人民法院审理的李玉兰与马海涛买卖合同纠纷案为例，分析现行对“小产权房”流转时产生的纠纷解决的司法途径。

　　基本案情如下：李玉兰与马海涛于2002年签订了房屋买卖协议，由李玉兰购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，房屋价款45000元。2006年12月，马海涛向通州区人民法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，返还房屋。2007年12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认双方签订的房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付房屋及添附部分价款93808元，同时该判决认定马海涛是导致协议无效的主要责任方，应对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。因而李玉兰诉至通州区人民法院要求马海涛赔偿其经济补偿金480000元。通州区法院依据《合同法》第五十八条规定作出裁决：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此裁定马海涛赔偿李玉兰因土地升值或拆迁、补偿方面的信赖利益的损失十八万五千二百九十元。

　　李玉兰与马海涛两次对簿公堂，通州区法院和北京市第二中级人民法院都不约而同地以《合同法》作为裁判依据。具体来说，即依照《合同法》第五十二条中的第五款情形：违反法律、行政法规的强制性规定，判定双方的买卖合同无效；依照第五十八条，判定合同无效后，双方应当返还因该合同取得的财产，即买受人腾空房屋，出卖人返还售房所得。同时出卖人应当对合同无效负主要责任，赔偿买受人信赖利益的损失。

　　而这两个层次的裁定中，又以第一层次，即判定合同无效作为前提。

　　而这实际上也是现在司法领域对此类纠纷的基本判断逻辑，如北京市高院下发了《关于审理农村私有房屋买卖研讨会会议纪要》。其中写道：“与会者同时认为，此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外”，例外的情况是：“如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。”但是最高人民法院尚未给出解决此类纠纷案件适用法律的司法解释。

　　（二）现行司法解决方式的法理分析

　　从以上分析可知，对于此类纠纷一般是以合同无效作出判断，因此买受人必须返还房屋，出卖人返还价款及赔偿损失。那么司法上做出这样的裁定从法理上来说是否没有瑕疵呢？

　　从判断的逻辑前提来看，是在宅基地上建造的房屋的买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，而违反的具体法律应当指的是《土地管理法》第四十三条中的规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。以及第六十三条中规定的：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。以及表面看来，判定合同无效似乎顺理成章，但是确定违反法律禁令的法律行为是否无效，关键要对法律禁令进行解释。在解释时，应当以下列原则为出发点：法律制度必须是没有矛盾的。[1]因此，必须还要对土地管理法的这一禁止性规定作出分析，判断这一规定与涉及宅基地使用权管理的其他法律法规是否存在矛盾。

　　目前我国关于宅基地管理的规定散见于宪法、民法通则、土地管理法、房地产管理法以及各类法律法规，比较分散。这就造成了援引上的混乱和可能出现的矛盾。以下对相关法律法规进行梳理并分析。

　　1、从农村宅基地所有权的归属分析。1956年6月，全国人大制订的《高级农业生产合作社示范章程》中规定：社员入社必须把私有的土地、耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作社集体所有；社员原有的坟地、房屋基地不必入社。这就保留了社员对宅基地的所有权。而1962年9月，中共第八届委员会第十次全体会议通过了《农村人民公社工作条例（修正草案）》，即“六十条”，其中规定：生产队所有的土地为生产队范围的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖；未经县以上人民委员会的审批，任何单位和个人不得占有。此后，农民失去了对宅基地的所有权。另外，宪法第10条第2款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。这条规定以根本大法的形式确认了宅基地的所有权属于集体。《土地管理法》的第八条第二款则以特别法的形式确认了农村土地的集体所有权。

　　2、从农村宅基地使用权的归属分析。《土地管理法》第九条第一款规定了农民集体所有的土地可以依法确定给单位或者个人使用，第六十二条关于农民宅基地使用的限制性规定也在实际上承认了农民的宅基地使用权。《物权法》第十三章关于宅基地使用权的规定中也确认了农民对宅基地有占有、使用的权利。这实际上是集体土地所有权中占有、使用权能的分离。

　　3、从农村宅基地使用权的流转分析。《物权法》在第一百五十三条中规定“适用土地管理法等法律和国家有关规定”，并没有直接做出允许或禁止性规定。而在《物权法》（草案第三稿）的第一百六十二条中，规定了“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。可见在制定物权法的过程中考虑到了城镇居民购买“小产权房”的现实，并通过对土地管理法等其他法律法规的援引而不是直接规定为解决这一问题留下了余地。

　　（1）1982年2月，国务院制定发布的《村镇建房用地管理条例》第十八条规定：“集镇内非农业户建房需要用地的，应提出申请，由管理集镇的机构与有关生产队协商，参照第十四条的规定办理。”第十四条规定是：“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。”第十五条还规定：“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审批、审查、批准手续。社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一安排使用。”由第十八条和第十四条可知，非农业户可以经申请取得宅基地的使用权。由第十五条可知，非农业户迁居并拆除房屋后腾出的宅基地并没有强制规定要由生产队收回，因而可以保留宅基地的使用权，同时也可以对宅基地的使用权进行转让。由此可见，此时城镇居民是可以在农村宅基地上建造房屋，取得宅基地的使用权并进行转让的。

　　（2）1986年6月制定的《土地管理法》第四十一条规定：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”这一规定实际上仍然承认了城镇居民可以在宅基地上建造房屋，取得宅基地的使用权。1988年12月29日全国人大常委会第一次修正《土地管理法》时，对这一条款予以了保留。

　　（3）全国人大常委会第二次修订后的《土地管理法》（1999年元旦起施行）则删去了原土地管理法中第四十一条关于城镇非农业户口的居民在集体土地上建房的许可性规定，增加了第四十三条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的新规定，还新增加了第六十三条，即规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。从此时起，法律从对城镇居民在宅基地上建造和购买房屋做出了禁止性规定。根据《立法法》第七十九条的规定，法律的效力高于行政法规。《土地管理法》修订实行后，以往有关宅基地使用权的行政法规不应与其相抵触，当有矛盾时，应该以《土地管理法》为准。因此从法理上推断，以往允许城镇居民在农村宅基地上建造并购买房屋的行政法规及相关规定已经失去了效力。

　　但是《土地管理法》新增的第四十三条和第六十三条是具有瑕疵的。首先，第四十三条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，其中所称“依法申请使用的国有土地”即包括“国家征收的原属于农民集体所有的土地”。在这条规定中，并没有限定征收农民宅基地的目的。这也是现实生活中政府征收农村集体土地后出让给开发商建设商品房，取得丰厚的土地出让金时，并不需要具备适格的目的的依据所在。而在《土地管理法》第二条中，又规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”这就明确限定了征收和征用必须是以“公共利益”为目的的。因此，在同一部《土地管理法》中便出现了前后矛盾。同时，宪法第十条第三款规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。这一条中将征收、征用土地的目的限制为“公共利益的需要”，其本质精神是为了保护集体所有的土地不被强大的国家公权力无限制地吞噬，保护我国紧缺的耕地资源和粮食安全，同时切实保护关系到农民生存的对土地占有、使用、收益的权利。因此，《土地管理法》第四十三条与宪法第十条第三款的精神也是违背的。

　　其次，《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而宪法第10条第64款修正案规定：任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让。其中明确承认了“土地的使用权可以按照法律的规定转让”，但其后并没有诸如“法律做出禁止性规定的除外”。但这一涵义实际上已经包含在了“不得……非法转让土地”中，因为违反了法律的禁止性规定必然是“非法转让”的情形。因而宪法并没有直接做出禁止性规定，而是将这一权限交给了其他法律，即体现在《土地管理法》中的第六十三条。那么又如何判断《土地管理法》的这一条规定是否合理呢？可以推知，这一条规定并没有上位法的支持。

　　仔细划分第六十三条中所指的农民宅基地使用权的转让，可以分为两种情况：一是城镇居民在农民宅基地上建造房屋因而取得宅基地的使用权（我国宅基地的使用权实际上是“由地面附着的房屋所有权来确定”[2]，因此城镇居民在农民的宅基地上建造房屋实际上就取得了宅基地的使用权，因而构成了宅基地使用权的转让），二是城镇居民购买农民宅基地上的房屋而取得宅基地的使用权（依据《城市房地产管理法》第三十一条的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让）。而其中的第一种情形下的限制性规定实际上是以《土地管理法》第四十三条为依据的。因为依照第四十三条，除了兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地，以及乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。因而宅基地使用权转让的违法性实际上产生于城镇居民在宅基地上建造房屋的违法性。但如前所论述，第四十三条实际上是具有瑕疵的，因而第六十三条在第一种情形下推导出的限制性规定的合理性也有待商榷。而第六十三条所涵盖的第二种情形则由它自身做出限制性规定，和我国的土地管理制度有关，从法理上讲没有瑕疵。

　　综上所述，《土地管理法》新增的第四十三条和第六十三条虽然都对城镇居民在宅基地上建造或购买房屋做出了禁止性规定，但这两条规定本身的合理性还并不是不容置疑的。

铁道部


铁路车站、旅客列车卫生监督管理办法
1992年2月29日，铁道部

第一章 总 则
第1条 为适应我国铁路运输事业的发展，提高车站、旅客列车（以下简称站车）卫生水平，维护广大旅客、铁路职工身体健康，防止传染病借铁路站车传播，保证铁路运输生产安全，依据《中华人民共和国铁路法》、《中华人民共和国食品卫生法（试行）》、《中华人民共和国传染病防治法》和《公共场所卫生管理条例》等有关法律、法规，特制定本办法。
第2条 本办法适用范围为铁路车站、旅客列车及车站管辖范围内的食品生产经营和公共场所，在上述范围内进行营业活动的路内外单位或个人均须遵守。
第3条 铁道部、铁路局、铁路分局卫生主管部门为行使本办法的监督机构，并委托铁路卫生防疫机构依据国家有关卫生法律、法规和本办法的规定，实施站车卫生监督管理。
第4条 站车卫生监督管理实行铁路卫生许可证、健康合格证和预防性卫生监督制度。
第5条 各单位必须把站车卫生工作列为两个文明建设的重要组成部分，并作为社会主义劳动竞赛、检查、评比、考核的条件，凡达不到有关卫生标准或要求者，均不得授予荣誉称号或奖励。
第6条 客运、车辆、卫生等部门应积极开展以“除害灭病”为中心的爱国卫生运动，共同搞好站车的“四害”防治工作，蚊、蝇、蟑螂等病媒昆虫指数及鼠密度，均应符合国家卫生标准。
车站、列车要积极做好卫生知识宣传工作。
第7条 依据国家指令实施交通检疫时，按《铁路交通检疫管理办法》执行。

第二章 车站卫生
第8条 车站应有相应的卫生设施，二等和二等以上的车站必须在适当处所设有一定数量的痰盂、果皮箱、垃圾箱、盥洗、厕所等卫生设施，并做好经常性的保洁工作。车站垃圾应做到日产日清，严禁随意堆放。厕所应有通风、防蝇和洗手设备。车站的客车到发线路、站台要保持清洁卫生。
第9条 候车室要提供饮用开水，公用水杯要一客一消毒，未经消毒的水杯不得供旅客使用。列车上水站必须按章向旅客列车上水，上水胶管管口必须离开地面，并保持清洁。
执行候车室内禁止随地吐痰、禁止乱扔脏物及不吸烟候车室内禁止吸烟的规定。
候车室、售票厅（处）的微小气候、空气质量、噪声、照明均要符合国家《公共交通等候室卫生标准》，母婴候车室备有的玩具等要定期洗刷和消毒。
承运放射性物品必须经铁路卫生防疫站核查。
第10条 车站站房、站前广场、天桥、地道、站台、股道以及驻站单位的室内外环境，均要符合有关卫生标准。

第三章 旅客列车卫生
第11条 旅客列车（含我国担任乘务的国际联运、广九直通、旅游等旅客列车）要有健全的卫生保洁制度和卫生清扫作业程序，坚持始发、途中、终到列车和返程回到我国始发站的国际联运列车（客车）、广九直通客车的卫生鉴定制度。列车驶经市区、大桥、长大隧道和停车五分钟以上车站时，不得向车下倾倒垃圾、污水，并要锁闭厕所。列车垃圾应在指定的列车垃圾投放站装袋投放。粪便、污水不得带到终到站。入库整备列车不得带有垃圾、粪便和污水。
第12条 旅客列车的座席、铺位、洗面盆、整容镜、便池等公用设施，要保持清洁卫生，供旅客使用的被单、褥单、枕巾，硬卧为单程更换一次，软卧一客一换；其它卧具、椅套要定期拆洗消毒，凉席、枕席应保持清洁卫生。
第13条 旅客列车的微小气候、空气质量、噪声、照明等在定员状态时均要符合国家《公共交通工具卫生标准》，同时应提供饮用开水，公用茶杯未经消毒不得供旅客使用。
执行车厢内禁止随地吐痰、禁止乱扔脏物及不吸烟车厢内禁止吸烟的规定。
第14条 旅客列车禁止携带有碍公共卫生的物品进入车内。邮政车、行李车应保持整洁，凡装运过有碍公共卫生物品的，必须彻底清刷消毒，行李车运输放射性物品必须符合卫生要求。
第15条 旅客列车应配备急救药箱，做到专人保管，做好使用登记并及时补充药品器械。

第四章 客车车辆卫生
第16条 车辆部门对运用的客车要认真进行整备，保证客车的外貌和车内环境整洁，各种卫生设施齐全，性能完好。
第17条 检车乘务员所使用的工具、配件要定位存放，并保持整洁。要按时装卸纱窗、电扇，车内通风器应保持使用性能完好，电扇、席别灯、照明灯具和其它电器设备要保持清洁。
第18条 要保证餐车电冰箱、冷藏箱正常运用，餐车贮藏室、排风扇、排烟罩、水道管道、洗涤槽、百叶窗、地面脚蹬板、加工台面、茶水炉等均应保持清洁完整，性能良好。
第19条 新造、大修的车辆，必须达到防鼠要求。管道、电缆与墙板间的缝隙不得大于5毫米，运用的车辆缝隙大于5毫米时，应予堵塞。餐车后厨车壁及各种设备要消除缝隙，防止鼠、蟑栖息。
第20条 加挂及临编客车，有关部门要提前做好各项卫生整备工作，未经卫生整备或达不到卫生要求的车辆不得编组运用。

第五章 站车食品卫生
第21条 从事食品生产经营者必须遵守《食品卫生法》和《铁路食品卫生监督实施办法》的有关规定，并应做到：
（一）餐车、客车售卖的食品、始发上料、沿途补给、必须有食品专用车辆、容器、工具等，并应符合卫生要求。
（二）要做好食品的计划生产、供应，隔餐存放的熟食品，必须冷藏，出售前再行妥善加工。
车站供应的熟食品要严格执行专人负责、专人操作、专用冷藏柜、专用炊具容器和专人消毒制度。
（三）不准在厨房内洗澡、洗脸、刷牙、洗衣物、吸烟等，闲杂人员严禁进入厨房。
（四）冰箱、贮藏室（库、柜、架）、售货柜等应有定位存放标记，并保持清洁。餐车工作人员的私人物品应存放于指定的设有标记的处所。
（五）食品容器、刀、板、提桶、抹布必须清洁，有生熟标记，不得混用、混放。食品应生熟隔离，定位存放。
第22条 站车食品经营单位，进货时必须向进货单位索取“卫生许可证”及该食品每批检验合格证或检验单，必要时铁路卫生监督机构进行抽样检查，合格后方准销售。
第23条 餐具必须洗净消毒，未经洗净消毒的餐具不得供旅客使用。站车使用的洗涤消毒剂均必须经铁路中心卫生防疫站检验合格，并取得铁路工业产品质量监督检验中心安全卫生检验站鉴定核准，由铁路局卫生主管部门批准后方可使用。
第24条 食品包装、食品商品标志必须符合国家规定的卫生标准和通用商品包装要求，并必须执行出厂期和保存期限销售的规定，凡无出厂期和超保存期的食品，禁止销售。
第25条 旅客列车发生食物中毒时，列车长应及时报告前方铁路卫生防疫部门，并保护现场，封存保留样品，以备查验；铁路卫生防疫站接到报告后应按规定逐级上报，并及时前往调查处理。

第六章 站车卫生监督
第26条 铁道部、铁路局、铁路分局卫生主管部门和铁路局所属卫生防疫站中的站车卫生监察，应在从事站车卫生工作超过二年的医师、三年的医士及从事客车“消杀灭”工作三年的医师以上人员中选荐，经各铁路局主管部门审查报铁道部卫生行政机构任命发证。
第27条 站车卫生监察在本管内对车站，各次始发、终到和站停五分钟以上的通过旅客列车实行卫生监督检查。分局卫生主管部门和分局卫生防疫站的站车卫生监察可添乘本分局属旅客列车；路局卫生主管部门和局中心卫生防疫站的站车卫生监察可添乘本局属旅客列车；部卫生行政机构的站车卫生监察可添乘国内各次旅客列车。国际联运列车（客车）、广九直通客车添乘办法另定。各铁路局、铁路分局和运输枢纽地区卫生防疫站所在地的车站要有检查用房以及消毒、杀虫、灭鼠药械专用房屋。
第28条 站车卫生监督机构依据国家《传染病防治法》、《食品卫生法》、《公共场所卫生管理条例》等有关卫生法律、法规行使下列职责：
（一）对车站、旅客列车进行卫生监督监测。
（二）对站车食品生产经营单位和公共场所进行预防性卫生监督。
（三）审发分管部门的卫生许可证、工作人员健康证，并按规定组织实施体检。
（四）对站车卫生进行技术研究，提出改善、提高站车卫生水平和保护旅客、乘务人员身体健康的建议；对有关人员进行卫生知识技术的培训和指导。
（五）编写站车卫生监督通报，开展卫生宣传。
（六）对站车消毒、杀虫、灭鼠进行监督监测。
（七）站车卫生监察（不包括从事“消杀灭”工作的）同时是管辖范围内的食品卫生、公共场所卫生监督员；其监察证在本办法规定的范围内兼具站车卫生、食品卫生、公共场所卫生、饮水卫生监督检查的效力。凭站车卫生监察证使用铁路电报、电话、住乘务员公寓。

第七章 罚 则
第29条 遇有车站、旅客列车、车辆及站车食品生产经营单位或个人，违反国家卫生法律、法规时，必须按有关法律、法规的罚则的有关规定进行行政处罚。
第30条 对违反本《办法》有关规定的主管单位，视情节轻重给予警告、限期改进。遇有下列情形经警告后仍无改进者，可以处二十至五百元罚款。
（一）卫生监督检查符合率不合格者；
（二）车站及车辆卫生设施缺乏、损坏，影响使用，经卫生监督记录提出，仍不增添、修缮改进者；
（三）旅客列车停站五分钟以上不锁闭厕所者；
（四）旅客列车将粪便、污水带入终到车站或客技站者；
（五）旅客列车不按规定处理垃圾，沿途随意倾倒者；
（六）废弃塑料饭盒及其它固体废弃物，不组织回收，造成污染站区及线路者；
（七）供旅客使用的卧具不按规定洗涤、消毒和更换者；
（八）鼠密度，蝇、蚊、蟑螂等病媒昆虫指数未达到卫生标准者。
以上各项处罚可单独或合并行使。当事人对行政处罚不服并经上级卫生主管部门复议无效的，按有关法律、法规的法律责任处理。
第31条 站车卫生监察对外局旅客列车的行政处罚应据事实填写站车卫生监督记录书，经列车长、餐车长（主任）确认签字后，将监督记录书和处罚通知书委托所属铁路卫生防疫站受理执行。执行结果以书面回执函告原开具处罚通知书的单位。

第八章 附 则
第32条 本办法由铁道部卫生保护司负责解释。
第33条 本办法自发布之日起实施。原（80）铁卫字403号《铁路车站、旅客列车卫生条例（试行）》即行废止。
第34条 各铁路局可根据本办法制定实施细则，并报部备案。
在临管线上运行的旅客列车以及车站的卫生监督管理，应参照本办法在管辖范围内结合实际情况执行。
（附件略）