上海市房地产交易中心


上海市新建外销商品房先租后售的试行办法
上海市房地产交易中心



为进一步搞活房屋租赁市场，加快新建外销商品房的流通，促进房地产市场的健康发展，现就新建外销商品房先租后售管理提出以下试行办法：
一、商品房先租后售是指房地产开发经营企业投资建造的商品房在竣工交付，并按规定办理初始登记、取得《房地产权证》后，采取先出租给承租人使用，而后根据合同约定再出售给该承租人的一种促销行为。外销商品房先租后售应严格按照本办法办理。
二、房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售应具备以下条件：
1．已经初始登记并取得房地产权证书；
2．已与物业管理企业订立物业管理服务合同并已实施管理；
三、房地产开发经营企业实施外销商品房先租后售，在出租时应先与承租人签订房屋租赁合同。该租赁合同除应具备《城市房屋租赁管理办法》规定的条款内容外，还应明确双方当事人租后出售该房屋的有关权利、义务。其中必须包括：租后出售该房屋的时限；该房屋出租时的售价与
实际出售时的售价计算；出租人解除承租人租后购房权利的条件；违约责任等内容。
房地产开发经营企业可参照《上海市房屋租赁合同》规范文本并按上款规定自行拟订房屋租赁合同，并在使用前交由市房地局委托的上海市公证处审定。
四、租赁合同签订后的15天内，房地产开发经营企业应按规定向房屋所在地区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）办理房屋租赁登记、取得《房屋租赁证》。房屋所在地区、县房地产交易中心（或房地产交易管理所）在应当核发《房屋租赁证》的5日内书面通知市房地产交
易中心。
五、租赁合同经登记后，在合同约定的有效期限内，该出租房屋需设定抵押权的，房地产开发经营企业应当将先租后售的事实明示抵押权人。
六、在租赁期间，未经承租人书面同意放弃租后购房权利的，房地产开发经营企业不得将该房屋另行出售给他人。
在租赁期间，承租人征得房地产开发经营企业的书面同意，可以将该租赁房屋的一部分或全部转租给他人。但承租人未与房地产开发经营企业签订外销商品房买卖合同，并办理变更登记、取得房地产权证书前，不得将该房屋转售给他人。
七、在租赁期间，承租人根据租赁合同约定购买其承租的外销商品房，必须在租赁合同届满前2个月与房地产开发经营公司参照市房地局制定的示范文本签订外销商品房买卖合同，并在合同或合同的补充条款中载明出售前承租人租赁的时间、已缴付的租金。该房屋出租时的售价和实际
出售时的价格计算等内容。
八、买卖合同签订并按规定在市公证处办理公证后的十五日内双方当事人应按规定向市房地产交易中心办理过户申请和价格申报。办理过户申请和价格申报时，除应提交《上海市房地产转让办法》、《上海市房地产登记条例》规定的文件外，还应提交原已登记的租赁合同、《房屋租赁
证》和承租人已交付的租金发票、房地产开发经营企业出租该房屋的纳税凭证等文件副本或影印件。
九、经市房地产交易中心办理过户审核和变更登记，承租人取得房地产权证后，租赁合同即自行终止。房地产开发经营企业应在原租赁合同终止之日起的15日内，向原受理登记的房屋所在地区、县房地产交易管理部门办理注销租赁登记。
十、外销商品房先租后售，房地产开发经营企业应按沪地税地（1997）27号“关于进一步搞好房地产租赁市场的税收处理的通知”第三条的规定缴纳有关租、售税款。
十一、租赁期间，双方当事人根据《城市房屋租赁管理办法》第十二条或第二十四条规定，解除或终止租赁合同的，则租赁合同中约定的有关租后出售该房屋的权利、义务也随之解除或终止。
租赁合同解除或终止后，双方当事人再签订外销商品房买卖合同，均不得再按先租后售处理。
十二、本试行办法自一九九七年十月一日起施行。



1997年10月1日
广西自治区人民政府


广西壮族自治区民兵基层建设实施细则
自治区人民政府


前言
为加强我区民兵基层建设，依照《中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅转发总参谋部、总政治部〈关于加强民兵基层建设的意见〉和〈关于加强预备役部队基层建设的意见〉的通知》（中办发【1992】13号文件）精神，结合我区实际，制定本细则。

第一章 民兵连（营）、基干民兵连（营）
第一条 组织健全巩固。按照国家法律、法规确定的民兵组建范围建立民兵组织，符合条件的公民都编入民兵组织，民兵编组布局合理，官兵相识，无漏建、漏编、错编现象。边海防一线乡（镇）编一个基干民兵营，一线行政村编一个民兵连（按十八至三十五岁适龄人员编一种民兵，
列入基干民兵实力统计）。民兵应急分队编组符合要求，人员落实，队伍精干，指挥隶属关系明确。工作制度和活动制度健全，并经常开展活动。坚持每年进行一次民兵组织整顿，出入转队人数控制在10％左右，基干民兵以连（营）为单位每年进行一次一至二次点验，到点率在90％以
上。
第二条 干部配齐配强。民兵干部一般应从转业复退军人中选拔，缺额的要在三个月内调整补齐。民兵连（营）干部一般配一正一负，年龄一般不超过四十五岁，兼职和被授予荣誉称号或有突出贡献的民兵干部，年龄可适当放宽。农村民兵连（营）长由政工干部担任，是中共党员的参
加村党支部（总支）委员会，民兵连（营）政治指（教）导员由党支部（总支）书记兼任；城市街道、企业事业单位的民兵连以上主官由本单位负责人兼任。
第三条 政治教育落实。民兵连（营）要建立“青年民兵之家”等教育活动阵地。基干民兵每年政治教育不少于四次，受教育面达85％以上，普通民兵政治教育每年不少于两次，每次活动有记录。
第四条 训练任务落实。按要求选送参训人员，实行规范化训练，做到人员、时间、内容、质量四落实，个人和单位训练成绩总评达到良好以上，无训练事故。按规定落实参训人员的误工补贴或工资、奖金和福利待遇。
第五条 设施资料齐备。民兵连（营）要做到：有办公室，有门牌，有办公用具，有资料柜，有条件的应安装电话。资料建设要做到：有年度工作计划，有战备执勤方案，有各种工作图表，有“两卡三册”（退伍军人预备役登记卡、基干民兵登记卡、基干民兵花名册、应急分队花名册
、预征对象花名册）。

第二章 边海防民兵哨所、民兵特种分队
第六条 人员满编，政治可靠。哨、队按军区编制配齐人员，并保持90％以上在职在位。哨（队）员要保持相对稳定，年龄结构要形成梯次配备，每年出入队员控制在30％左右，哨（队）员应符合征集新兵的政治条件，每年进行一次政治审查，确保队伍纯洁可靠。做到自觉地执行
党的路线、方针、政策，服从领导，听从指挥。哨（队）长由乡（镇）武装部提名，县（市）人武部任命。
第七条 军事训练落实。哨（队）员每年结合担负的任务，完成五十天的训练任务，能熟练地使用所配发给哨（队）的各种武器装备，掌握技术战术技能，能正确处置各种情况。
第八条 完成战备执勤任务。哨（队）根据所处的位置、担负的任务和上级的意图，健全落实各项制度，制订出战备执勤、应付突发事件等方案。完善战备执勤、通信和生活设施配套建设，具备执勤和担负作战任务的能力。
第九条 武器装备保管良好。哨（队）建有符合标准的武器库（室），各项安全设施配套，制度健全，武器库（室）要做到一天二十四小时不失控。对武器装备，经常检查核对，定期维护保养，及时擦拭检修，做到无丢失、无损坏、无锈蚀、无霉烂变质，始终保持良好的技术状态。

第三章 基层人民武装部
第十条 按规定配齐配强人民武装干部，乡（镇）武装部长享受副乡（镇）长级待遇，并参加同级党委，以主要精力抓民兵、预备役工作。专职人员武装干部的调整和任免，由本地区军事领导指挥机关按照任免权限执行。
第十一条 工作有计划、有措施、有布署、有检查、有总结。每季度至少召开一次民兵干部会议，每年对基干民兵进行一至二次点验或召开民兵大会，每年开展一次整组；半年有工作小结，年终有总结、评比，并向同级党委、政府和上级军事部门报告工作。
第十二条 制订有抢险救灾、维护社会治安和应付各种突发事件方案，组织民兵配合公安部门，开展战备执勤、维护社会治安、抢险救灾等工作。
第十三条 基层武装部有门牌，有办公室有值班室，有器材室，有各种资料和卡片，有部长和干事职责；边海防一线乡（镇）武装部要有办公室，情况研究室，基干民兵营部值班室，国防教育室，武器库，训练场。武器库有专人看管。

第四章 实施办法
第十四条 民兵基层单位依据本细则，从一九九三年起每年进行一次达标验收活动，由县（市、区）人民武装部具体实施，军区、军分区每年进行一次抽查，今年要有75％以上单位达标，到一九九五年全区基层单位应全部达标。
第十五条 民兵基层单位建设达标分为两类：按本细则考评达到标准80％以上评为达标单位，达不到标准80％的为不达标单位。
第十六条 民兵连（营）达标单位由乡（镇）组织评定，报县（市、区）人民武装部批准；基干民兵连（营）、边海防民兵哨所、民兵特种分队和基层武装部达标单位由县（市、区）人民武装部组织评定，报军分区批准；县（市、区）民兵基层建设达标，经军分区验收审查，报军区批
准，军区每年在《广西武装》刊物上通报表彰。



1993年4月4日