关于设立房地产中介机构行业责任险的法律思考

辽宁法大律师事务所 陈敏

一.目前我国房地产中介市场发展现状

加入WTO后的中国，房地产中介市场这块蛋糕的诱惑力越来越大，二手房、写字楼和住宅租赁市场的预期利益至少还有十几年的荣景，房地产中介服务仍然大有可为。笔者就以中介服务最为活跃的上海为例，2002年之前在上海，外资中介机构在国内主要从事的是中高档物业，如以豪宅、休闲不动产、商业不动产等为主的租赁买卖业务，而本土传统的中介机构则主要从事中低端的物业，如普通二手房、商品房的买卖租赁业务，彼此之间的竞争并不激烈。但是随着2002年外资中介机构接受银行15亿元的二手房贷款的受信额度，标志着外资中介开始大规模进入中低端市场，要在中低端市场一显身手；而本土中介公司则进军公寓、别墅等高端物业的租售市场，预示着房地产土、洋中介的"肉搏"战不日将从相持进入白热化竞争。而在大连，房地产销售市场的内外销并轨，也充分体现了WTO国民待遇原则，由此可见外资中介为高端外销房公寓服务，本土中介为中低端内销房、二手房服务的局面将最终会打破。

今天的房地产中介服务，不再是单一的房地产咨询、价格评估，还有房地产经纪等活动，房地产中介企业也不再是单一为卖方（即一级房地产市场中的房地产开发商和二级房地产市场中的房屋产权人）服务，更多的要对消费者即购房者负责，充当着"中间人"这一角色。在这些专业的交易活动中必然产生专业类型的风险，因此参与房地产中介法律关系的各个主体需要对房地产中介活动中可能出现的各种法律风险加以了解并作出积极的预防措施。

二.房地产中介活动中的法律风险

房地产中介从法律角度解释是一种民事法律关系。这种民事法律关系中各个主体的联系主要是通过与房地产中介有关的合同。在房地产中介活动中常见的合同有委托代理合同、居间合同、行纪合同等。作为房地产中介机构以及房屋产权人（使用人）、购房者等合同主体其签订合同最基本的目的是在交易过程中尽可能地避免风险，实现交易目的，获得预期利益。

(一). 通过中介进行房屋买卖是目前房地产中介机构容易出现法律风险的一项业务，其中比较常见的法律问题有：

1. 来自交易主体方面的风险。

交易主体的风险一般指房屋买卖或租赁合同的主体缺乏必要的法律要件，就是说出卖人并非房屋所有权人或者未获得房屋所有权人的有效授权。

对于不同的房产所有人，其在房地产市场进行交易的动机各不相同，有的人想卖小房换大房，有的人想低价买高价卖，有的人则是由于出现法律纠纷或陷入债务危机，还有的人是由于婚姻变故或是家庭纠纷。例如，夫妻一方擅自处分夫妻共有房屋；房屋产权共有人未经其他共有人同意私自将房屋出售；职工不告知单位便把单位拥有部分产权的公房出售等等。上述情况在认定合同法律责任时一般认定合同效力待定，或者直接认定合同无效。

买方委托中介机构选购房屋，是出于对中介机构专业人士的信任和信赖，因此，对于交易主体是否合法，房地产中介机构应当进行严格的审查，如果中介机构未尽审查义务，导致合同无效，给交易一方造成损失了，就应当承担相应的责任。

2. 来自交易标的物的风险。

交易标的物即是用于交易的房屋，中介机构应当对房屋的有关情况予以调查，如果出现下列情况，中介机构应当告知该交易标的物不能进行转让：①交易标的物为非法建筑或已被列人拆迁范围；②房屋权属有争议或者房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租人而侵害承租人优先购买权的；③房屋已设定抵押，未经抵押权人书面同意转让的；被依法查封或者被依法以其它形式限制房屋所有权属转让的；④交易房屋存在严重的质量瑕疵等。

如果房地产中介机构明知该房屋存在上述情况而未尽告知义务，给合同一方（一般指买方）造成损失的，应当承担赔偿责任，当然如果是委托人（一般指卖方）刻意隐瞒制造虚假证明等而给房地产中介机构造成经济损失的，则由委托人承担相应的赔偿责任。

3. 来自交易合同、交易手续方面的风险。

房屋属于不动产，其交易规则有别于一般动产。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到政府有关部门进行登记，出卖人仅将房屋交付买受人使用并不意味着就此产生房屋所有权变更的法律后果。买卖双方要交纳相关税费，办理产权过户手续，房地产管理部门才会核发过户并颁发产权证书。

但是在房屋交易过程中，如果双方对交房时间、付款期限等约定不明引发争议，其中一方的权益必然受到损害。为保证交易目的的顺利实现，房地产中介机构还应提示交易双方对诸如交房时间、付款方式等条款作出明确的约定，这样做的目的也是为了使房地产中介机构避免不必要风险和损失。

房地产中介机构如何防范以上述及的诸多的法律风险，关键是应当在交易前对交易房屋的产权等情况作一个彻底的了解，谨慎与委托人签订房屋买卖合同及其他委托代理、独家代理等关联合同。同时为了避免给委托人造成损失，还应认真审查该房屋产权证明、有无权利限制等情况，如中介机构未能尽到谨慎审查的义务，致使房屋产权人或购房者因此遭受损失的，房地产中介机构应承担赔偿责任。

(二). 房地产评估过程中出现的法律风险：

1、过失引起的风险。

这一风险包括估价师未尽到义务、受客观条件限制，对可能存在的事项未能如实披露等。

一般情况下，估价风险与主观因素关联较大，如因专业能力和工作态度导致产生风险。专业方面的风险如估价人员未能正确掌握房地产价值标准对估价的影响，使估价目的与估价方法、估价价值不匹配，或估价报告文字叙述不当，造成委托方误解，或估价人员对评估参数及评估信息资料真实性的甄别、价格含义等缺乏正确的把握，而导致估价结果与事实相差悬殊，从而引发估价纠纷风险。

由工作态度引发的风险，主要表现有估价人员工作态度不认真，估价报告质量低劣，或受自身执业能力限制，使估价结论发生较大偏差，在未明确委托评估房地产的情况下，就盲目估价，导致估价不实。另外在对国家相关政策理解不够充分的情况下，轻率确定经济性贬值率或贬值额，以及估价人员与委托方有利害关系，使估价结论失去公允性，从而发生经济纠纷的风险。

2、非过失风险，主要系客观因素引发的风险。

广西壮族自治区人大常委会


广西壮族自治区人大常委会公告

　　（十一届第50号）

　　《广西壮族自治区产品质量监督管理条例》已由广西壮族自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2012年7月26日修订通过，现将修订后的《广西壮族自治区产品质量监督管理条例》公布，自2012年10月1日起施行。



　　广西壮族自治区人民代表大会常务委员会

　　2012年7月26日



广西壮族自治区产品质量监督管理条例


　　（1994年9月28日广西壮族自治区第八届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过 根据1997年9月24日广西壮族自治区第八届人民代表大会常务委员会第三十次会议《关于修改〈广西壮族自治区产品质量监督管理条例〉的决定》修正 2012年7月26日广西壮族自治区第十一届人民代表大会常务委员会第二十九次会议修订）



　　第一条 为了加强对产品质量的监督管理，提高产品质量水平，明确产品质量责任，保护消费者的合法权益，维护社会经济秩序，根据《中华人民共和国产品质量法》等有关法律、行政法规的规定，结合本自治区实际，制定本条例。

　　第二条 在本自治区行政区域内从事产品生产、销售活动和对产品质量实施监督管理，应当遵守本条例。法律、行政法规另有规定的，从其规定。

　　本条例所称产品是指经过加工、制作，用于销售的产品。

　　建设工程不适用本条例规定；但是，建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备，属于前款规定的产品范围的，适用本条例规定。

　　第三条 县级以上人民政府应当加强对产品质量监督管理工作的领导，组织协调有关部门做好产品质量监督管理工作。

　　县级以上人民政府产品质量监督部门主管本行政区域内产品质量的监督工作，县级以上人民政府工商行政管理等有关部门在各自职责范围内负责产品质量监督工作。

　　第四条 鼓励、支持和保护对产品质量进行社会监督和舆论监督。

　　产品质量监督部门和工商行政管理等有关部门应当为检举产品质量违法行为的检举人保密，检举情况经查证属实的，按照国家和自治区的有关规定对检举人给予奖励。检举奖励经费由同级财政在部门预算中统筹安排。

　　第五条 产品质量监督部门应当建立健全产品质量信用分类管理机制，根据质量信用等情况对生产者实行分类监督管理；建立健全产品质量失信公开制度，加大对产品质量失信行为的惩戒力度。

　　产品质量监督部门应当引导、督促生产者建立运行质量管理体系和健全管理制度，并建立相关信息报送溯源和现场检查相结合的监督机制。

　　生产者应当加强产品质量诚信体系建设，建立运行质量管理体系和健全管理制度，向产品质量监督部门报送质量安全的相关信息。

　　第六条 产品质量监督检查采用监督抽查、定期监督检查、日常监督检查等方式。

　　第七条 产品质量监督检查应当以可能危及人体健康和人身、财产安全的产品，影响国计民生的重要工业产品，消费者和有关组织反映有质量问题的产品，以及用于评价产品质量指数的代表性产品为重点。

　　第八条 本自治区行政区域内的产品质量监督抽查和定期监督检查，由自治区产品质量监督部门统一规划，并组织实施。

　　在国家和自治区规定的监督检查周期内，任何部门不得重复安排监督检查。对违法重复安排检查的，生产者、销售者有权拒绝检查。

　　产品质量监督检验数据在同一检查周期内应当作为有关部门监督检查的共同依据，监督检查结果应当公布或者告知被检查人。

　　第九条 经国家和自治区产品质量监督部门或者其授权的部门考核合格的检验机构，可以承担产品质量检验工作。法律、行政法规对产品质量检验机构另有规定的，从其规定。

　　第十条 承担产品质量检验工作的产品质量检验机构，应当执行产品质量检验规范和标准，抽样检验的产品数量应当符合国家和自治区产品质量监督部门的有关规定，并出具抽样单。

　　承担产品质量检验工作的产品质量检验机构，在检验前应当妥善保管已抽取的样品，保持其原有状况。检验后的样品，除已正常耗损或者国家和自治区另有规定外，应当全部返还被检查人。

　　承担产品质量检验工作的机构和人员，应当依法按照有关标准，客观、公正地出具检验结果。

　　第十一条 产品质量监督检查、检验的判定依据是：

　　（一）法律、法规和规章的规定；

　　（二）现行的国家标准、行业标准、地方标准或者经备案的企业标准；

　　（三）国家或者自治区产品质量监督部门批准的产品质量检验方法或者质量评价规则；

　　（四）合同中有关质量的条款和以产品说明书、质量保证书、标签、实物样品等方式表明的产品质量状况。

　　处理有关产品质量争议，应当以依法设置或者依法授权的产品质量检验机构作出的检验结论为依据。

　　第十二条 承担产品质量检验工作的产品质量检验机构，应当按照产品质量监督部门规定的期限报告检验结果。产品质量监督部门应当在收到检验结果之日起七日内将结果通知被检查人。

　　生产者、销售者对检验结果有异议的，可以在收到检验结果之日起十五日内向实施监督检查的产品质量监督部门或者其上级产品质量监督部门申请复检。

　　第十三条 产品质量监督部门和其他部门组织的监督抽查不得向被抽查人收费，所需检验费用由同级财政在部门预算中统筹安排。

　　定期监督检查和日常监督检查所需检验费用，按照国家和自治区的有关规定执行。

　　第十四条 产品质量监督部门执法人员在实施监督检查时，应当为被检查人保守技术秘密和商业秘密。

　　第十五条 产品质量监督部门的行政执法人员在实施监督检查时，应当有两人以上参加，并出示统一核发的行政执法证件，严格按照规定的程序执法。

　　第十六条 产品质量监督部门以及产品质量检验机构按照规定实施监督检查和抽样检验时，被检查人应当予以配合，如实提供有关资料和检验样品，并根据检验工作的需要在检验手段和工作场地等方面提供便利条件。

　　第十七条 生产者应当对其生产的产品质量负责。

　　销售者应当建立并执行进货检查验收制度，验明产品合格证明和其他标识。

　　生产、销售的产品，其质量、标识、包装等应当符合《中华人民共和国产品质量法》及有关法律、法规规定的要求。

　　第十八条 食品、化妆品、农药、化肥以及国家和自治区规定要求标明所含主要成份和含量的其他产品，生产者应当在产品或者其包装上标明所含主要成份的名称和含量、生产日期和有效期，并附有中文使用说明书。

　　第十九条 机械、设备、仪器仪表、家用电子电器，以及结构、性能复杂的耐用消费品，生产者、销售者应当在产品出厂、销售时附有安装、使用、维修和保养的中文使用说明书。

　　第二十条 用进口散件组装或者分装的产品，应当在产品或者包装上用中文注明原产地、组装或者分装企业的名称、地址。

　　第二十一条 生产者的质量检验机构及其质量检验人员或者受生产者委托代为出厂检验的检验机构及其检验人员应当对产品的检验结果负责，不得为未经检验或者检验不合格的产品签发合格证。

　　第二十二条 销售者应当根据产品的特点以及产品包装上的警示标志或者中文警示说明，采取必要措施，保持产品质量，依法对销售的产品承担质量责任。

　　第二十三条 生产者、销售者不得生产、销售下列产品：

　　（一）国家明令淘汰和禁止生产销售的；

　　（二）失效、变质或者超过安全使用期的；

　　（三）掺杂、掺假，以假充真、以次充好、以旧充新，或者以不合格产品冒充合格产品的；

　　（四）隐匿、伪造产地、生产日期或者失效日期，隐匿、伪造或者冒用他人的企业名称、地址、条形码，伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志以及生产许可证标志和编号的；

　　（五）伪造、涂改质量合格证、质量检验报告、质量保证书等质量证明的；

　　（六）实行生产许可证管理而未取得生产许可证的。

　　第二十四条 对达不到原标注等级，但仍属合格品范畴的产品，生产者、销售者应当在产品或者其包装的显著位置，或者采用其他明示方法，标明该产品所达到的实际等级后，方可出厂、销售。

　　对不符合国家标准、行业标准的产品或者失去使用价值的产品，应当予以销毁或者采取其他方式处理，不得以任何形式出厂、销售。

　　第二十五条 产品质量监督、工商行政管理部门及其工作人员违反本条例规定有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

　　（一）违反规定发布公告、公告失实或者向新闻媒体提供失实信息的；

　　（二）违反规定采取查封、扣押措施或者不及时解除查封、扣押措施的；

　　（三）使用或者损毁被查封、扣押的物品的；

　　（四）在产品质量监督检查或者质量监测中，向被检验人索取贿赂或者违反规定索取样品的；

　　（五）包庇、放纵产品生产、销售中违反本条例规定行为的；

　　（六）向产品质量违法行为人通风报信，帮助逃避查处的；

　　（七）有其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊行为的。

　　产品质量监督部门和工商行政管理部门及其工作人员有前款第一项至第四项规定情形之一，造成当事人经济损失的，应当依法承担赔偿责任。

　　第二十六条 违反本条例第十六条规定，被检查人不如实提供有关资料和检验样品的，由产品质量监督部门责令改正，拒不改正的，可以责令暂停出厂、销售产品；对拒不执行，擅自将产品出厂、销售的，由产品质量监督部门或者工商行政管理部门按照职权处以出厂、销售产品的价款一倍以上三倍以下罚款。

　　第二十七条 违反本条例第二十三条第一项规定，生产、销售国家明令淘汰和禁止生产销售的产品的，由产品质量监督部门或者工商行政管理部门按照职权责令停止生产、销售，没收违法生产、销售的产品，并处违法生产、销售产品货值金额等值以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，依照《中华人民共和国产品质量法》的有关规定吊销营业执照。

　　违反本条例第二十三条第二项规定，销售失效、变质或者超过安全使用期的产品的，由工商行政管理部门责令停止销售，没收违法销售的产品，并处违法销售产品货值金额二倍以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，依照《中华人民共和国产品质量法》的有关规定吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　违反本条例第二十三条第三项规定，在产品中掺杂、掺假，以假充真、以次充好、以旧充新，或者以不合格产品冒充合格产品的，由产品质量监督部门或者工商行政管理部门按照职权责令停止生产、销售，没收违法生产、销售的产品，并处违法生产、销售产品货值金额百分之五十以上三倍以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，依照《中华人民共和国产品质量法》的有关规定吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　违反本条例第二十三条第四项规定，隐匿、伪造产地、生产日期或者失效日期，隐匿、伪造或者冒用他人的企业名称、地址、条形码，伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志以及生产许可证标志和编号的，由产品质量监督部门或者工商行政管理部门按照职权责令改正，没收违法生产、销售的产品，并处违法生产、销售产品货值金额等值以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，依照《中华人民共和国产品质量法》的有关规定吊销营业执照。

　　违反本条例第二十三条第五项规定，伪造、涂改质量合格证、质量检验报告、质量保证书等质量证明的，由产品质量监督部门或者工商行政管理部门按照职权责令改正，对单位处五万元以上十万元以下的罚款，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员处一万元以上五万元以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　违反本条例第二十三条第六项规定，生产、销售实行生产许可证管理而未取得生产许可证的产品的，依照《中华人民共和国工业产品生产许可证管理条例》的有关规定处罚。

　　第二十八条 违反本条例第二十四条第一款规定，对出厂、销售达不到原标注等级但仍属合格品范畴的产品，生产者、销售者未在产品或者其包装的显著位置，或者未采用其他明示方法，标明该产品所达到的实际等级的，由产品质量监督部门或者工商行政管理部门按照职权责令改正；拒不改正的，没收违法生产、销售的产品，并处没收违法生产、销售的产品货值金额等值的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得。

　　违反本条例第二十四条第二款规定，出厂、销售应当予以销毁或者采取其他方式处理的产品的，由产品质量监督部门或者工商行政管理部门按照职权责令停止出厂、销售，没收违法出厂、销售的产品，并处没收违法出厂、销售的产品货值金额等值以上三倍以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得。

　　第二十九条 本条例自2012年10月1日起施行。