您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

企业厂房租赁法律指引/阚凤军

时间:2024-07-03 03:37:19 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8567
下载地址: 点击此处下载
企业厂房租赁法律指引



笔者最近处理几单企业之间、企业与个人之间厂房租赁合同纠纷,发现各方,特别是承租方企业没有重视租赁合同的相关法律风险,最终承担较大损失。基于上述情况,就企业厂房租赁中一些重要问题提出初步的看法与建议,并形成此法律指引,供感兴趣的企业及朋友参考。

1. 出租主体的识别与确定
1.1. 厂房的所有人
1.2. 厂房的共有权人
1.3. 厂房的转租人
根据我们此前处理的案例,某些厂房产权证上的所有人是夫妻一方,在此情况下,企业需要确认该厂房真正的产权人,避免其他共有人提出权利主张。另外,根据出租人及承租人之间的约定,承租人可以转租厂房,次承租人需要全面了解原租赁合同,并确定该房屋所有权人同意转租等。

2. 出租厂房的识别与确定
2.1. 出租厂房的位置,需要结合房产证及有关红线图等确定;
2.2. 出租厂房周边道路通行情况的分析;
2.3. 出租厂房是否通过竣工验收、是否存在其他安全使用的情况;
2.4. 出租厂房是否存在抵押等情形;
2.5. 出租厂房是否存在出租情况;
2.6. 出租厂房是否涉及工程欠款纠纷等;
2.7. 出租厂房的配套设施,包括水、电、气等能够满足工厂运营的需要。
笔者曾经遇到某企业轻信出租方,草率签订租赁合同,后因厂房报建等方面存在瑕疵导致无法通过消防验收等问题,导致企业无法办理营业执照,承担近百万元的经济损失。因此,建议企业在操作上述问题过程中,一定要求企业搞生产、设备安装等人员参与,减少某些不确定因素可能带来的影响。另外,某些厂房出租后,周边某些人基本某种目的,阻碍企业车辆的正常通行等,这些问题都需要一并考虑。

3. 租赁使用及用途
3.1. 厂房使用用途不要约定过于明确具体;
3.2. 厂房使用过程可能需要对该厂房进行某些非主体的变更的处理。
如果承租方在厂房租赁合同中,明确厂房的具体用途,如果日后因经营方向的调整等原因,改变原来的用途,可能会与出租方产生争议与分歧。另外,如果需要对厂房做某些改动,一定要在合同签订前予以明确,并通过合同条款界定清楚。

4. 厂房交付日期和租赁期限
4.1. 厂房交付日期需要设定一些先决条件
4.2. 厂房交付日期需要与租赁期限起算时间密切关联
4.3. 厂房租赁期限一定要与企业预期运营的实践匹配
实践操作中,一些厂房可能存在原承租人尚未清理的产品、设备,厂房的某些部位尚需要进一步完善、厂房的配套设施需要进一步安装等,这些问题都需要在厂房交付标准中予以明确。另外,为提前做好生产准备,企业可能需要先行将设备运至租赁厂房,这就牵涉到租期的起算及设备风险承担等问题。

5. 租金的给付及迟延违约
5.1. 定金及押金的给付需要约定清晰
5.2. 租金支付的违约金不易过高,解决合同条件设定要严格
5.3. 租金的调整需要明确
一些企业在承租房屋时向出租方支付相当于6个月租金的款项作为定金或押金,这种情况可能对于承租方处理双方之间租赁纠纷等问题非常不利。租金调整,需要结合地价、房价及周边租金等整体水平联动,必须约定清晰,防止出租方提出过高要求。

6. 出租厂房正常使用保证
6.1. 厂房使用过程中不受第三方提出诸如产权、使用权、处分权等争议或诉讼之扰
6.2. 厂房发生非承租方原因造成的任何损坏等,必须在约定的时间完成维修;
6.3. 必须无条件配合承租方完成有关的手续。
尽管法律上,承租方就所租赁厂房有权优先购买权等,但实践中可能发生其他债权人人为行为影响厂房的正常使用行为等。厂房的安全保证也很重要,必要时,建议双方商定购买一定金额的商业保险,并协商保险费及赔偿金的承担与享受。
 
7. 转租、转让
7.1. 承租方需要明确在一定条件下可能转租部分或全部厂房
7.2. 出租方转让厂房需要征得承租方同意并有权优先购买
转租权的享有对承租方是非常必要的。很多情况下,出租方基于各种理由拒绝出租方转租厂房,或者要求分享转租大部分差价等。
  

北京市国有企业资产损失认定处理试行办法

北京市财政局


关于印发《北京市国有企业资产损失认定处理试行办法》的通知

各总公司、集团公司、授权经营公司:

为适应建立现代企业制度的需要,规范国有企业资产处置工作,现将《北京市国有企业资产损失认定处理试行办法》发给你们,请遵照执行。



附件:北京市国有企业资产损失认定处理试行办法

二○○二年四月八日



北京市国有企业资产损失认定处理试行办法



第一章 总 则



第一条 为适应建立现代企业制度的需要,规范国有企业资产处置工作,根据国家及我市有关法规,制定本办法。

第二条 国有企业(以下简称企业)在进行公司制改建(包括整体改建、分立式改建和合并式改建)或实行授权经营时,发生资产损失需要核减国有权益的,应当按照本试行办法进行确认和审批。

本试行办法所称资产损失,是指坏帐损失、存货损失、股权投资损失、固定资产损失、在建工程损失、担保(抵押)损失以及超过五年的费用挂帐等损失。

第三条 按照国家所有、分级管理、授权经营、分工监督的原则和有关国有资本与财务管理制度的规定,市财政局(市国资办,以下简称市财政局)承担核减国有权益的审批职责,市审计局承担资产损失的确认职责。



第二章 资产损失确认程序



第四条 企业发生的资产损失,需核减国有权益时,应由企业向国有资产授权经营公司或主管部门(以下简称授权经营公司)提交资产处置申请。

第五条 授权经营公司接到企业申请后,应对企业的资产损失情况及形成原因进行检查核实。

第六条 授权经营公司检查核实后,对于确需核销国有权益的资产损失,应向市财政局提交资产处置申请,并随文报送《企业法人营业执照》复印件、《企业国有资产产权登记证》复印件、有关资产损失的书面证据、企业申报时点的月度会计报表等资料。

第七条 在授权经营公司向市财政局提交申请后,由市财政局委托市审计局对资产损失进行审计确认。

第八条 市审计局受市财政局委托对企业资产损失情况进行审计。审计工作结束后,应当将审计结果函告市财政局。



第三章 资产损失确认标准



第九条 对清查出的存货、固定资产、在建工程等实物资产盘盈、盘亏、毁损、报废等,应当具有清查盘点详细完整资料,并经过母公司(或专业质检部门)及企业质量管理机构检测鉴定为毁损、变质、报废的,扣除残值、保险赔偿和责任人员赔偿后的余额,可以确认为资产损失。

第十条 对清理出的应收帐款,必须查清责任,出具坏帐责任处理意见,视不同情况按下列方法处理:

已取得人民法院关于债务方的破产宣告、公安机关出具的债务人死亡通知书,已停业注销或被吊销执照、政府部门责令关闭的行政决定等文件,在扣除以债务方破产财产或遗产清偿部分后,对仍不能收回的债权,确认为坏帐损失;

到期不能收回的应收款项,依法追款后,具有败诉的法院裁定书,或者胜诉但无法执行,经法院裁定执行终止的,确认为坏帐损失;

逾期(至清查基准日)三年以上的应收款项,具有企业依法催收协商记录,并且能够确认最近两年内没有业务往来的,或已超过诉讼时效无法追偿的,在扣除应付该债务方的各种款项和有关责任人赔偿后的余额,确认为坏帐损失。

第十一条 对清理出的企业不良长期投资,取得由会计师事务所出具的被投资单位资不抵债的资产负债表,或有工商行政管理部门注销登记等,扣除预计可回收金额、保险赔偿和责任人员赔偿后的余额,可以确认为投资损失。

第十二条 遭受自然灾害或者意外事故等不可抗力因素造成的资产损失,取得自然灾害或意外事故证明(责任事故应取得司法机关结案材料)及保险公司赔偿凭证,扣除预计可收回金额、保险赔偿(或责任赔偿)后的余额,可以确认为资产损失。

第十三条 企业或有负债成为事实负债后,应当行使追索权,对无法追回的债权,可依本办法第十条第二款原则,确认为资产损失。

第十四条 企业经营期货、证券、外汇的损失原则上不确认为资产损失。

第十五条 企业在递延资产、待摊费用挂帐的费用,按下列方法处理:

凡属于1993年会计制度改革以前形成且经市财政局批准的费用挂帐,可以确认为资产损失;

1993年会计制度改革以后形成的费用挂帐且挂帐五年以上的,可以确认为资产损失。



第四章 资产损失处理



第十六条 市财政局根据市审计局出具的审计意见和资产损失的性质,按照以下权限报经批准:

企业资产损失经确认后,核减国有权益的,由市财政局批准;

授权经营公司按国家统一政策规定或因特殊原因对企业进行清产核资,经确认的资产损失需核减授权经营公司国家资本金的,报市人民政府批准后,可依次核减改制企业及其母公司所有者权益。

第十七条 属于公司制改建中清理出来的资产损失,可以冲减改制企业所有者权益,其中实行整体改建、合并改建的,核减改制企业所有者权益(其母公司作为投资损益处理);实行分立式改建的,采取改制企业“先分立、后改建”的原则,核减分立后拟改制企业所有者权益(其母公司作为投资损益处理)。

第十八条 企业经批准冲减所有者权益,可以依次冲减盈余公积金、资本公积金,不足部分可冲销实收资本,但冲减实收资本后不得低于法定注册资本金额。

第十九条 企业经批准核销的资产损失,其实物资产的处置应当按照《北京市产权交易管理规定》执行,产权交易必须在北京产权交易中心进行。

第二十条 企业经批准核销的应收帐款采取帐销债留办法继续追偿;长期投资应与有关方面继续清理。

第二十一条 企业清理出来的资产损失,未经审计确认和按规定权限批准,不得进行财务处理。企业擅自处理的,授权经营公司有权纠正,市财政局、市审计局有权按照财经法规进行处罚。

第二十二条 企业编制、提供虚假凭证或者隐瞒重要事实的,市财政局根据《中华人民共和国会计法》的规定予以处罚。



第五章 附则



第二十三条 各区县财政局、审计局可以根据本办法,结合本地区实际情况制定实施细则,并报市财政局、审计局备案。

第二十四条 本办法自2002年5月1日起执行。

关于印发《北京市国有企业资产损失认定处理试行办法》的通知



各总公司、集团、授权经营公司:

为适应建立现代企业制度的需要,规范国有企业资产处置工作,现将《北京市国有企业资产损失认定处理试行办法》发给你们,请遵照执行。

宁夏回族自治区贺兰石开采保护办法

宁夏回族自治区政府


宁夏回族自治区贺兰石开采保护办法
宁夏回族自治区政府



第一条 为保护和合理开发贺兰石资源,根据《中华人民共和国矿产资源法》、《宁夏回族自治区矿产资源管理条例》和有关规定,结合我区实际,制定本办法。
第二条 贺兰山是国家级自然保护区,贺兰石属于国家宝贵的矿产资源。任何单位和个人不得侵占或破坏。
第三条 贺兰石资源实行保护性开采。任何单位不得无证开采和乱挖滥采。
严禁个人开采贺兰石资源。
第四条 自治区地质矿产局是贺兰石资源的主管部门,对贺兰石资源的勘查、开采实行监督管理。
自治区林业厅等有关部门要密切配合,按照国家和自治区有关规定,加强对贺兰山自然保护区自然环境和自然资源的保护管理。
第五条 申请开采贺兰石的单位,应当办理以下审批手续:
(一)向自治区林业厅提出进山申请,并经其批准;
(二)按照《宁夏回族自治区矿产资源管理条例》第十八条的规定,向自治区地质矿产局报送有关文件、资料,经其对开采范围、资源保护等情况进行复核,颁发《采矿许可证》;
(三)持《采矿许可证》到自治区林业厅领取贺兰山自然保护区《进山证》;
(四)持《采矿许可证》和《进山证》,到工商行政管理部门办理《营业执照》。
具备《采矿许可证》、《进山证》和《营业执照》的单位,方可开采贺兰石。
第六条 开采贺兰石的单位必须按照规划定点开采。
严禁转包他人开采贺兰石,或买卖、出租、转让和抵押采矿权。
严禁倒卖贺兰石原料。
第七条 开采贺兰石必须遵守国家和自治区有关劳动安全、森林保护的规定,确保安全生产和贺兰山自然保护区的安全。
开采贺兰石的单位,应当按照国家和自治区有关规定,按期缴纳税费。
第八条 违反本办法有关规定的,由有关部门依法处罚。
第九条 阻碍监督管理人员依法执行公务,扰乱工作秩序者,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第十条 本办法由自治区地质矿产局负责解释。
第十一条 本办法自发布之日起施行。



1991年9月20日